Arles : l'immobilier ancien face au défi des performances thermiques en 2026

12 667 diagnostics de performance énergétique ont été enregistrés dans la commune d'Arles à la date du 8 novembre 2026. Cette base de données massive, issue de l'ADEME, offre une vision précise de l'état thermique d'une ville où l'histoire s'inscrit dans la pierre. Alors que 50,9 % des ménages arlésiens résident dans leur logement depuis 10 ans ou plus, la question de la conservation thermique devient centrale. Le parc immobilier, marqué par une forte présence de maisons qui représentent 54,6 % des logements de la commune selon l'INSEE, doit aujourd'hui composer avec des exigences réglementaires croissantes. L'analyse des étiquettes énergétiques montre une prédominance de la classe C, qui représente 50,1 % des diagnostics réalisés, témoignant d'une certaine résilience du bâti, bien que les défis restent nombreux pour les structures les plus anciennes.

La structure du parc immobilier arlésien est indissociable de son passé. Selon les données de l'INSEE de 2022, la commune compte 29 028 logements, incluant 10,9 % de logements vacants sur l'ensemble du parc municipal. Parmi les résidences principales, 3 668 ont été achevées avant 1919 et 2 409 entre 1919 et 1945. Cette antériorité se reflète dans les diagnostics : 26,6 % des DPE concernent des logements construits avant 1949. Cette caractéristique impose une vigilance particulière aux acquéreurs, car la consommation médiane enregistrée s'établit à 167 kWh/m²/an. La facture énergétique annuelle médiane, estimée à 982 €, souligne l'importance des choix de chauffage, le gaz naturel restant l'énergie principale pour 49,4 % des diagnostics réalisés, malgré une montée en puissance de l'électricité dans les résidences principales (48,5 % selon l'INSEE).

Le secteur Centre Ville et ses 6,8 % de diagnostics classés F ou G

Dans le périmètre spécifique du Centre Ville, 974 diagnostics ont été localisés. Ce secteur se distingue par une dominance marquée des constructions antérieures à 1948. Ici, la part des maisons est plus faible qu'à l'échelle communale, avec seulement 11,7 % des diagnostics portant sur ce type de bien, contre 27,4 % pour l'ensemble d'Arles. La surface moyenne constatée de 49 m² reflète l'étroitesse relative des logements urbains historiques. La fragilité thermique y est plus prégnante qu'ailleurs : 6,8 % des DPE y sont classés F ou G, ce qui place ce secteur sous le coup de restrictions immédiates pour les bailleurs. Pour un propriétaire souhaitant mettre en location un bien dans ce quartier, l'interdiction de louer les étiquettes G depuis le 1er janvier 2025 constitue un frein direct à la mise sur le marché sans travaux préalables.

Les Alyscamps : une concentration de 7,3 % de diagnostics énergivores

Le secteur Les Alyscamps présente une physionomie différente avec 895 diagnostics localisés. La période de construction dominante s'étire de 1948 à 1974, une ère où les normes d'isolation étaient encore embryonnaires. Dans ce secteur, 7,3 % des diagnostics sont classés F ou G, le taux le plus élevé parmi les zones analysées. La surface moyenne y est de 61 m², et les maisons représentent 17,3 % des DPE. Pour les investisseurs, ce quartier demande une expertise technique pointue. Étant donné que le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté depuis le 24 août 2022, la rentabilité locative est directement impactée par la performance énergétique. Les futurs acquéreurs doivent intégrer le coût de la rénovation, sachant que la classe F sera exclue du marché locatif dès 2028.

Peupliers-Gradins et ses 0,3 % de diagnostics en classes F ou G

À l'opposé du spectre énergétique, le secteur Peupliers-Gradins affiche des statistiques remarquables. Sur les 2 512 diagnostics localisés, seuls 0,3 % sont classés F ou G. Ce secteur est quasi exclusivement composé d'appartements (0 % de maisons dans les DPE localisés) avec une surface moyenne de 66 m². La période de construction dominante, entre 1948 et 1974, semble ici avoir bénéficié de campagnes de rénovation ou d'une conception initiale plus efficiente en copropriété. Cette stabilité thermique sécurise les bailleurs, qui échappent majoritairement aux gels de loyers et aux interdictions de louer. C'est un exemple local où la densité urbaine semble rimer avec une meilleure maîtrise de la consommation, loin des difficultés rencontrées dans le bâti individuel très ancien.

Semestres-Plan du Bourg : 2 % de diagnostics F ou G et 22,1 % de maisons

Le secteur Semestres-Plan du Bourg offre un profil plus équilibré avec 734 diagnostics. La présence des maisons y est plus marquée (22,1 % des DPE du secteur), pour une surface moyenne de 69 m². La performance globale est rassurante, avec seulement 2 % de diagnostics classés F ou G. La période 1948-1974 y est également majoritaire. Pour les familles cherchant des surfaces plus généreuses, ce secteur représente un compromis entre espace et performance énergétique. Cependant, la vigilance reste de mise pour les maisons individuelles : l'audit énergétique obligatoire lors de la vente pour les classes E, instauré le 1er janvier 2025, concerne potentiellement une partie des transactions dans cette zone si le bien n'a pas fait l'objet d'améliorations récentes.

Un prix médian de 2 800 € par m² pour les maisons en 2025

Le marché arlésien montre une résilience des prix malgré le durcissement des normes. En 2025, le prix médian pour la vente d'une maison s'établit à 2 800 €/m² pour 326 ventes recensées par DVF, contre 2 790 €/m² en 2021. La stabilité est frappante. Pour les appartements, la progression est plus nette : le prix médian est passé de 2 220 €/m² en 2021 à 2 580 €/m² en 2025. Cette valorisation des appartements pourrait s'expliquer par leur meilleure performance énergétique globale, 72,6 % des DPE à Arles concernant des appartements dont beaucoup se situent dans la classe C (50,1 % au niveau communal). L'écart de prix entre les typologies de biens se resserre, reflétant une demande accrue pour des logements moins coûteux à chauffer et moins soumis aux contraintes réglementaires immédiates.

Géorisques à Arles : zone sismique 2 et potentiel radon 1

Tout projet immobilier à Arles doit intégrer l'état des risques. Selon Géorisques, la commune est située en zone sismique 2, qualifiée de faible. Le potentiel radon est classé au niveau 1. D'autres risques sont recensés, notamment les inondations, les mouvements de terrain, les feux de forêt et le transport de marchandises dangereuses. La présence d'un risque de rupture de barrage est également notée. Ces éléments, obligatoirement mentionnés dans l'état des risques annexé au compromis de vente ou au bail, n'impactent pas directement la classe DPE, mais influencent la valeur globale et l'assurabilité des biens. Dans une ville où 51,9 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, la pérennité du patrimoine face aux aléas naturels et climatiques est un sujet de préoccupation constant.

Bailleurs et vendeurs arlésiens : les nouvelles échéances réglementaires

La réglementation ne laisse plus de place à l'improvisation. Pour les bailleurs, le calendrier est serré : les logements classés G sont déjà interdits à la relocation, et les logements classés F suivront en 2028. À Arles, les 432 diagnostics classés F ou G représentent une urgence immédiate. Pour les vendeurs d'immeubles en monopropriété ou de maisons, l'audit énergétique est désormais requis pour les classes F, G et E. Cette mesure vise à éclairer l'acheteur sur les travaux nécessaires pour atteindre une meilleure classe énergétique. Il est important de noter que les diagnostics réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024, obligeant de nombreux propriétaires à refaire leur DPE avant toute transaction ou nouveau bail.

• Vérifier la date de validité du DPE : les documents antérieurs au 1er juillet 2021 sont caducs.
• Identifier le mode de chauffage principal : le gaz naturel équipe 49,4 % des diagnostics arlésiens.
• Consulter l'audit énergétique si le bien est une maison classée E, F ou G.
• Prendre connaissance de l'état des risques concernant les inondations et le séisme (zone 2).
• S'assurer que le loyer n'a pas subi d'augmentation interdite si le logement est classé F ou G.

Orientations pour les propriétaires, acheteurs et locataires d'Arles

Pour le vendeur, la transparence est la clé. Un diagnostic classé C ou D facilitera la vente dans une ville où 86,2 % des diagnostics concernent des logements construits avant 1997. Si vous vendez une maison classée E, préparez l'audit énergétique obligatoire. Pour l'acheteur, analysez la consommation médiane de 167 kWh/m²/an comme un point de repère : un bien significativement au-dessus nécessitera des investissements rapides. Pour le bailleur, anticipez l'échéance de 2034 qui concernera la classe E, soit 1 105 diagnostics actuellement enregistrés à Arles. La vacance structurelle du parc, qui s'élève à 10,9 % des logements selon l'INSEE en 2022, pourrait s'accentuer pour les biens non rénovés, tandis que les logements performants (classes A et B, 11,7 % des DPE) resteront très prisés.

À Arles, 51,9 % des résidences principales sont occupées par leurs propriétaires, un chiffre qui témoigne de l'attachement au patrimoine local. Dans ce contexte, la rénovation énergétique n'est pas seulement une contrainte légale, c'est un levier de valorisation. Avec un prix médian des appartements en hausse à 2 580 €/m² en 2025, le marché récompense la qualité du bâti. Les locataires, qui représentent 45,5 % des ménages dont 4 814 en logements HLM vides, sont de plus en plus attentifs à la facture énergétique médiane de 982 €. La mutation énergétique de la commune, bien que progressive, redessine les priorités des acteurs de l'immobilier, plaçant la performance thermique au même rang que l'emplacement historique.