À Arles, un parc diagnostiqué ancien, mais largement dominé par la classe C

À Arles, la dernière photographie du parc immobilier diagnostiqué fait ressortir deux caractéristiques à lire ensemble : une forte présence du bâti ancien et une majorité de diagnostics classés C. Cette actualité du 24 septembre 2026 repose sur l’extraction ADEME du 18 septembre 2026, sans correspondre à un événement municipal. Le périmètre local rassemble 12 426 diagnostics enregistrés. Ce nombre ne désigne pas 12 426 logements différents, puisqu’un même logement peut apparaître plusieurs fois. Pour les propriétaires vendeurs, les bailleurs et les acquéreurs, l’intérêt est donc de disposer d’un contexte local chiffré, tout en conservant une lecture propre au bien concerné.

Arles : 51 811 habitants, mais un corpus qui compte des diagnostics

La commune étudiée est Arles, dans les Bouches-du-Rhône, identifiée par le code INSEE 13004. La population communale de référence du jeu local est de 51 811 habitants. Ce repère démographique ne permet pas de calculer une couverture du parc résidentiel : il rapporte des habitants, alors que la base compte des diagnostics et peut comporter plusieurs enregistrements pour un même logement. La date d’extraction indique celle des données utilisées pour cette analyse, non celle d’une visite simultanée de tous les biens. Il faut ainsi lire les résultats comme la composition du corpus disponible, sans les présenter comme un décompte exhaustif des logements uniques de la commune.

La classe C structure le profil énergétique du corpus arlésien

Avec 6 251 diagnostics, soit 50,3 % des enregistrements, la classe C constitue le centre de gravité de cette photographie locale. La classe D arrive ensuite avec 3 244 diagnostics, soit 26,1 %. Ces deux résultats donnent à l’analyse d’Arles un angle plus précis qu’une lecture limitée aux étiquettes les moins favorables : la catégorie la plus représentée est C, et non E, F ou G. Cela ne signifie toutefois pas qu’un logement pris au hasard dans la commune serait nécessairement classé C. La base décrit des diagnostics enregistrés, dont certains peuvent concerner le même logement, et non un échantillon documenté ici comme représentatif de tous les biens.

Les autres classes complètent ce profil sans en changer la dominante. La classe A compte 281 diagnostics, soit 2,3 %, et la classe B en rassemble 1 148, soit 9,2 %. À l’autre extrémité, E représente 1 080 diagnostics, F en compte 357 et G seulement 65. Pour un vendeur ou un acquéreur, cette distribution sert à situer l’étiquette d’un bien dans le corpus local, mais elle ne fournit ni une estimation de sa valeur ni une mesure de sa facilité de vente. Aucune comparaison dans le temps n’est fournie : ces chiffres ne permettent donc pas d’affirmer que la performance énergétique des logements arlésiens s’améliore ou se dégrade.

• A : 281 diagnostics enregistrés, soit 2,3 % ; B : 1 148, soit 9,2 %.
• C : 6 251 diagnostics enregistrés, soit 50,3 % ; D : 3 244, soit 26,1 %.
• E : 1 080 diagnostics enregistrés, soit 8,7 %.
• F : 357 diagnostics enregistrés, soit 2,9 % ; G : 65, soit 0,5 %.

Un bâti ancien très présent, sans équivalence automatique avec F ou G

L’ancienneté du bâti est l’autre caractéristique forte de la photographie arlésienne. La période 1948-1974 domine avec 44,9 % du corpus géolocalisé. Les indicateurs fournis font également apparaître 26,4 % de bâti antérieur à 1949, 71,3 % antérieur à 1975 et 86,1 % relevant de périodes antérieures à 2001. Ces repères décrivent une présence importante des constructions anciennes dans les données analysées. Ils ne constituent cependant pas des catégories toutes indépendantes : les seuils chronologiques se recouvrent, et la période 1948-1974 chevauche le seuil « antérieur à 1949 ». Additionner ces proportions pour reconstituer une répartition complète conduirait donc à une lecture erronée des informations disponibles.

La coexistence d’un bâti largement antérieur à 1975 et d’une classe C majoritaire mérite attention, mais elle ne démontre aucune relation de cause à effet. Les faits fournis ne croisent pas les périodes de construction avec les étiquettes énergétiques. Il est donc impossible d’indiquer quelle part des diagnostics C concerne les constructions de 1948-1974, ou d’attribuer cette dominante à des travaux. Pour un acquéreur, l’âge du bâtiment et son classement doivent rester deux informations distinctes. Pour un propriétaire, l’ancienneté seule ne permet pas de déduire une étiquette. Le profil communal invite précisément à éviter le raccourci qui ferait de tout bâti ancien un bien classé F ou G.

Pour les bailleurs, distinguer G, F et E plutôt que les confondre

Les classes F et G réunissent 422 diagnostics enregistrés, soit 3,4 % du corpus local. Leur poids est limité dans cette photographie, mais leurs implications ne se lisent pas seulement à travers un pourcentage communal. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. À Arles, la base contient 65 diagnostics G, soit 0,5 % des enregistrements. Ce décompte n’établit ni le nombre de logements G uniques ni celui des logements proposés à la location. Il ne permet donc pas de chiffrer directement le nombre de bailleurs concernés par cette règle.

Les échéances prévues concernent ensuite la classe F en 2028 et la classe E en 2034. La distinction importe localement : les 357 diagnostics F représentent 2,9 % des enregistrements, tandis que les 1 080 diagnostics E en représentent 8,7 %. L’attention portée au calendrier ne se limite donc pas aux seules classes F et G. Pour un bailleur, la lecture utile consiste à rapprocher l’étiquette du logement concerné de l’échéance correspondante, sans transposer au bien la moyenne communale. Les données ne précisent pas quels enregistrements portent sur des locations, ni combien de logements distincts apparaissent dans chaque classe : elles éclairent le contexte, mais ne mesurent pas le parc locatif concerné.

• G : depuis le 1er janvier 2025, les logements de cette classe ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail en métropole.
• F : l’échéance prévue est 2028 ; le corpus arlésien compte 357 diagnostics de cette classe.
• E : l’échéance prévue est 2034 ; le corpus arlésien compte 1 080 diagnostics de cette classe.

À la vente, la classe E compte aussi dans le périmètre de l’audit

Pour les vendeurs, le cadre fourni ne concerne pas indistinctement tous les biens classés E, F ou G. L’audit énergétique réglementaire vise la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété appartenant à ces classes en métropole ; la classe E est concernée depuis le 1er janvier 2025. Cette précision est importante à Arles, où E représente 8,7 % des diagnostics enregistrés. Un raisonnement limité aux 3,4 % d’étiquettes F et G laisserait ainsi de côté une classe présente dans le périmètre réglementaire indiqué. Inversement, le nombre de diagnostics E ne peut pas être assimilé au nombre de ventes soumises à cet audit.

Les maisons individuelles représentent 26,4 % dans les données locales fournies. Cette proportion ne peut pas être croisée directement avec les effectifs E, F et G : aucune ventilation associant le type de bien à son étiquette n’est disponible ici. La base ne fournit pas non plus un décompte des immeubles en monopropriété ni celui des ventes. Pour un vendeur ou un acquéreur, les deux informations déterminantes dans le cadre décrit restent donc la catégorie du bien et son classement énergétique. Le profil communal aide à comprendre pourquoi la question de l’audit mérite une lecture précise, mais il ne permet pas d’en calculer le nombre à réaliser à Arles.

Surface, consommation et gaz : des repères, pas un budget individuel

La photographie comporte trois repères médians : une surface de 66 m², une consommation de 167 kWh/m²/an et un coût énergétique annuel estimé de 995 €. Une médiane est un indicateur de position dans une distribution, pas le portrait d’un logement précis. Rien ne permet d’affirmer que le bien situé à la médiane des surfaces est aussi celui situé à la médiane des consommations ou des coûts. Pour un acquéreur comme pour un propriétaire, ces valeurs servent donc à lire le corpus local, sans composer artificiellement un logement type de 66 m² auquel seraient automatiquement associés la consommation et le budget médians.

Le gaz naturel est le chauffage principal mis en avant dans l’extraction, avec 6 195 diagnostics. Cette présence constitue un autre trait du profil arlésien, mais elle ne renseigne pas à elle seule sur l’étiquette d’un logement chauffé au gaz. Aucun croisement entre énergie de chauffage, période de construction et classement n’est fourni. De même, le coût médian de 995 € reste un coût annuel estimé : il ne vaut pas engagement sur la dépense d’un bien particulier. Les chiffres disponibles ne détaillent ni les factures individuelles ni la dispersion des estimations. Leur utilité est de donner des repères distincts, non de promettre un budget énergétique à un futur occupant.

Quartiers et risques : une lecture locale sans classement inventé

L’analyse locale mentionne cinq quartiers ou secteurs IRIS : Peupliers-Gradins, Centre Ville, Les Alyscamps, Semestres-Plan du Bourg et Roquette. Leur présence dans le périmètre étudié ne s’accompagne ici d’aucun effectif ni d’aucune répartition énergétique par secteur. Il serait donc infondé de désigner l’un d’eux comme plus performant, plus ancien ou davantage concerné par les classes E, F et G. Pour les propriétaires et les acquéreurs, cette limite est essentielle : une dominante observée à l’échelle d’Arles ne peut pas être attribuée automatiquement à chaque quartier. Les informations disponibles permettent de nommer les secteurs analysés, mais pas de les hiérarchiser ni d’expliquer des écarts entre eux.

Le volet Géorisques recense six familles : inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt, rupture de barrage et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon indiqué est 1, tandis que la zone sismique n’est pas renseignée. Ces informations doivent rester distinctes des performances énergétiques : les faits fournis ne relient aucune famille de risques à une étiquette DPE ni à un secteur précis. La mention d’un risque dans le périmètre local ne suffit pas non plus à décrire la situation d’une adresse particulière. Enfin, « non renseignée » ne signifie pas absence de risque : pour la zone sismique, cela indique uniquement une information manquante dans les éléments disponibles.

Ce que cette mise à jour change dans la lecture d’un projet immobilier

Pour un projet immobilier à Arles, cette mise à jour fournit surtout une grille de lecture : un corpus dominé par C, un bâti ancien très présent et des classes E, F et G dont les implications diffèrent selon le projet. Elle ne documente ni une évolution des prix, ni une accélération des ventes, ni une transformation récente du parc. Faute de série antérieure fournie, le constat reste une photographie. Son intérêt concret est de séparer les sujets : l’étiquette du bien pour les échéances locatives, le type de propriété et la classe pour le périmètre de l’audit, puis les caractéristiques énergétiques et les risques comme informations distinctes.

• Propriétaires vendeurs : distinguer la classe énergétique du bien et sa catégorie pour lire le périmètre de l’audit réglementaire décrit.
• Bailleurs : différencier la règle applicable à G depuis 2025 des échéances prévues pour F en 2028 et E en 2034.
• Acquéreurs : ne pas attribuer au bien envisagé les médianes, l’étiquette dominante ou les caractéristiques générales du corpus communal.

Le principal enseignement local tient finalement à une coexistence, et non à une explication causale : l’ancienneté importante du bâti enregistré accompagne une majorité de diagnostics C et une part de 3,4 % pour F et G réunis. Rien dans les éléments fournis ne permet d’expliquer cette distribution par des rénovations, un type de chauffage ou la composition d’un quartier. Au 24 septembre 2026, l’extraction du 18 septembre donne ainsi un point de référence documenté pour Arles. Elle prend toute sa valeur lorsqu’on respecte ses frontières : des diagnostics plutôt que des logements uniques, des médianes plutôt que des promesses et un contexte communal plutôt qu’une conclusion automatique sur chaque propriété.