DPE du Centre Ville à Arles : bâti ancien, étiquettes et enjeux immobiliers

Le dossier énergétique du Centre Ville repose sur 974 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon de 12 691 DPE à l’échelle d’Arles. Ces données permettent de caractériser les biens diagnostiqués dans le quartier et de les comparer aux résultats communaux. Elles ne constituent toutefois pas un inventaire de tous les logements du Centre Ville : les proportions présentées décrivent l’échantillon analysé. Trois éléments structurent la lecture : une très forte présence du bâti ancien, une prédominance des appartements et une consommation médiane supérieure à celle de la ville. Pour un propriétaire, un acquéreur ou un candidat locataire, ces repères donnent un contexte utile, sans remplacer l’examen du diagnostic du logement concerné.

Un bâti dominé par les constructions d’avant 1948

L’ancienneté est le trait le plus marqué du parc diagnostiqué au Centre Ville : 87,7 % des diagnostics concernent des logements construits avant 1948, contre 26,4 % dans l’ensemble d’Arles. La part des constructions antérieures à 1975 atteint 96,5 % dans le quartier. Les maisons individuelles ne représentent que 11,7 % de l’échantillon, le reste correspondant à des appartements. La surface médiane s’établit à 49 m², alors qu’elle atteint 66 m² à l’échelle communale. Le profil observé est donc celui d’un parc surtout collectif, ancien et de surface médiane plus réduite. Ces caractéristiques ne suffisent cependant pas à expliquer l’étiquette d’un bien précis. Les faits fournis ne détaillent ni les rénovations réalisées, ni l’isolation, ni les équipements de chauffage des logements analysés.

Les classes C et D dominent les 974 diagnostics

• Les étiquettes A et B comptent respectivement 5 et 68 diagnostics. Elles sont moins représentées que les classes C et D. Leur présence montre néanmoins que le profil énergétique du quartier ne se résume pas aux logements les moins performants, malgré la forte ancienneté du bâti observé.
• La classe C rassemble 343 diagnostics et la classe D en rassemble 330. Ce sont les deux catégories les plus présentes dans l’échantillon. Pour comparer un logement à son environnement, elles constituent un repère plus pertinent qu’une assimilation générale du Centre Ville à un parc de passoires énergétiques.
• La classe E concerne 162 diagnostics. Elle doit être distinguée des classes F et G dans la lecture des résultats : le taux de passoires fourni pour le quartier porte uniquement sur ces deux dernières étiquettes. Une présentation immobilière gagne ainsi à mentionner la classe exacte du bien.
• Les classes F et G comptent respectivement 50 et 16 logements, soit 66 au total. Leur part atteint 6,8 % dans le quartier. Ce résultat signale une présence plus importante des passoires énergétiques qu’à l’échelle d’Arles, sans décrire pour autant la majorité des biens diagnostiqués.

Des indicateurs énergétiques au-dessus des médianes d’Arles

La comparaison avec Arles fait apparaître un contraste entre consommation, surface et coût estimé. Au Centre Ville, la consommation médiane est de 194 kWh/m²/an, contre 167 kWh/m²/an pour la ville. Le coût énergétique annuel médian estimé atteint 1 015 €, contre 995 € à l’échelle communale, tandis que la surface médiane est de 49 m² contre 66 m². Le coût médian relativement proche ne doit donc pas masquer une consommation par mètre carré plus élevée. Par ailleurs, la part des étiquettes F et G s’établit à 6,8 %, contre 3,4 % dans l’ensemble d’Arles. Ces comparaisons portent sur des indicateurs distincts : les médianes de surface, de consommation et de coût ne décrivent pas nécessairement le même logement et ne permettent pas de reconstituer un bien type.

Vendre : situer le logement sans lui attribuer le profil du quartier

• Partir de l’étiquette propre au bien. Avec 343 diagnostics classés C et 330 classés D, le Centre Ville présente des situations variées. Le diagnostic individuel permet de positionner le logement dans cette répartition, alors que son adresse ou son ancienneté ne permettent pas, à elles seules, de présumer sa performance.
• Présenter séparément les caractéristiques du logement et celles de l’échantillon. La surface médiane de 49 m² fournit un point de comparaison, mais elle ne renseigne pas sur la surface du bien vendu. La même prudence s’impose pour le coût annuel médian estimé de 1 015 €, qui ne constitue pas une estimation personnalisée.
• Documenter les différences plutôt que leur attribuer une cause supposée. Les 87,7 % de diagnostics portant sur des constructions d’avant 1948 situent le contexte architectural. En revanche, les données ne permettent pas d’affirmer qu’un logement a été rénové, qu’il est mal isolé ou qu’un équipement explique son classement.
• Ne pas déduire un effet sur la valeur de vente. Les 66 logements classés F ou G éclairent le profil énergétique local, mais aucune donnée de transaction n’est fournie. Le dossier ne permet donc de chiffrer ni une décote, ni une valorisation, ni l’influence d’une étiquette sur une négociation.

Louer : examiner le diagnostic et distinguer estimation et dépense

Pour une mise en location ou une recherche locative au Centre Ville, le premier enjeu est de revenir aux caractéristiques énergétiques du logement proposé. Le coût annuel médian estimé de 1 015 € apporte un repère local, mais il ne doit pas être présenté comme la dépense future d’un occupant. De même, la consommation médiane de 194 kWh/m²/an ne remplace pas la valeur figurant dans le diagnostic individuel. La présence de 6,8 % de classes F et G invite à identifier précisément l’étiquette du bien plutôt qu’à se fier à une impression générale sur le quartier. Les faits disponibles ne comprennent pas les règles de mise en location : ils ne permettent donc pas de conclure à l’autorisation ou à l’interdiction de louer un logement donné.